[독서] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다. (부동산 추천 책)

제목 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

저자 이현철

2018년 1월 5일

이 책에서 기억에 남는 내용
1. 사람들의 심리
2. 전세가의 변화
3. 매매가를 결정하는 전세가
3. 부동산 사이클
임차인과 임대인 사이의 심리와 사이클을 이해함으로써 각각의 사이클에 내가 할 수 있는 투자 방향과 심리에 끌려 가지 않고 그 심리를 볼 수 있는 마인드를 키울 수 있었다.
재독할거고, 재독하면 내용 더 추가 정리하겠습니다.:)

인구가 줄어든다는데, 집값이 내려갈까요?
=> 인구가 곧 수요는 아니다. 인구가 줄어도, 매수자들이 사게 되면 오른다.
미국 금리가 올라간다는데, 집값이 내려갈까요?
=> 집은 투자 규모가 크기 때문에 자금 계획을 미리 세워서 준비한다. 수요 변수중 하나지만 금리가 올라도 계획에 부합한다면 투자하게 되고, 금리가 내려도 손실 볼거같으면 투자를 안하는게 부동산.
미분양이 많아지면 집값이 내려갈까요?
=> 미분양의 증가가 아니라 시장상황에 따른 미분양 흐름과 입주 미분양을 보고 판단
항상 공부를 할 때는 '왜'가 중요하다고 하는데, 아파트에 대한 잘못된 상식들을 읽으면서 왜 그런 상식이 생겼고, 그것이 왜 아닌지 잘 설명해줘서 재밌게 읽을 수 있는 파트였다.

전세대란의 원인에는 공급부족도 있지만 심리가 크게 작용한다는 점. 그리고 전세에도 가수요가 있을 수 있다는건 처음 안 사실! 전세랑 월세가 영향을 주고 받는게 아니라, 월세가 전세에 종속적인 관계로 형성된다는 점!

P102. 집값이 크게 떨어질 경우에는 2년전에 전세가가 현재의 매매가보다 높을 수 있습니다.
집값이 내려가고 전세가도 떨어지는 상황에서 발생하는 역전세라는 상황으로 시간적 차이때문에 보이는 현상입니다.
P108. 전세난은 수요에 비해 전세공급이 딸려서 전세가가 올라가고 세입자가 전세 물건을 찾기가 어려워지는 현상
역전세난은 전세 공급이 일시적으로 한꺼번에 몰려서 전세가가 떨어지는 현상.
역전세난이 발생하면 집주인이 세입자를 구하지 못해서 기존 세입자의 보증금을 제때 돌려주지 못하는 상황이 발생할 가능성이 매우 커닙니다. 또한, 역전세난이 지속되면 전세가 하락뿐만 아니라 매매가 하락으로 이어져 주택 시장 침체로 확대될 수 있습니다.

역전세와 깡통전세가 맨날 헷갈렸는데 무슨 차이인지 확실히 이해하게 되었다.
다시 한번 정리하자면, 역전세는 전세가 떨어져서 기존 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 상황을 말한다.
전세가 떨어졌다는 것은 기존 매매가를 받쳐주는 전세가 더 내려갔다는 거고, 매매가도 떨어진 전세가 만큼이나 더 많이 떨어 질 수 있다는 걸 의미한다. 깡통전세는 전세가율이 아주 높아서, 매매가가 조금이라도 떨어지면 전세금을 돌려주기 어려운 상황이다.

역전세 상황이 지속적이냐 일시적이냐
역전세난이 지속되기 위해서는 몇 가지 전제 상황이 필요합니다.
1. 내가 사는 지역에 입주 물량이 많아야 합니다.(부산에 공급량은 서울에 영향을 주지 않는다.)
2. 몇년동안 비슷한 규모의 입주 물량이 연달아 있어야 합니다.

역전세난이 지속되는 상황을 만들지 않도록 해당 년도의 공급량뿐만 아니라 앞으로 3~4년 동안의 공금량을 모두 체크하고, 인접도시의 공급량까지 체크해야 한다. 요즘 신축 입주가 많은 지역을 탐방하면서 공급량이 전세가에 어떤 영향을 주는지 확실히 느끼고 있다.

선분양의 좋은 점
첫째, 주택업자의 자금 조달이 용이합니다.
둘째, 소비자 입장에서 목돈 마련의 무담이 적습니다.
셋째, 아파트가 잘 팔립니다.
선분양의 문제점
첫째, 부실시공 우려가 있습니다.
둘째, 과대광고 문제입니다. 분양 당시 입주 때는 지하철이 개통되어 교통이 아주 많이 좋아질겁니다 라는 광고를 크게 부각시켜 분양했는데 입주할때 되니 지자체의 자금 문제로 인해 지하철 공사가 몇년 더 연기된 상황이 있었습니다.
셋짜, 분양권 프리미엄 등 투기 문제가 있습니다.
- 전매투기,
넷째, 입주대란으로 집값과 전세가 폭락의 원인이 됩니다.
선분양의 가장 큰 문제점은 공급은 되고 있는데 그게 집이 아니라는 것에 있습니다. 2~3년뒤에 집으로 변할 수 있는 입주권에 불과한 것입니다. 이게 착시 현상을 불러오거나 시장에 교란작용을 하고 있습니다. 부동산 시장이 좋은 시기에는 분양이 매우 잘됩니다. 실제 집은 아니니까 시장에서의 공급은 아니고, 분양권이 비싼 가격에 잘 팔리니까 기존 집값을 덩달아 끌어 올리는 견인차 역할을 수행합니다.

후분양의 좋은 점
첫째, 소비자의 선택 폭이 넓어집니다.
둘째, 소비자에게 금융비용의 전가가 없습니다.
셋째, 부실시공 등으로 인한 분쟁의 소지가 줄어듭니다.
후분양의 문제점
첫째, 소비자의 목돈 마련에 부담을 줄 수 있습니다.
둘째, 건설자금 이자를 분양가에 반영할 경우 금융비용을 소비자에게 전가할 위험이 있습니다.
셋째, 건설회사의 자금 부족으로 인한 공급감소가 우려됩니다.

책에는 훨씬 자세하게 적혀있다.
후분양이 건설사에게 부담이겠구나 정도로만 생각했었는데, 건설사에게 부담-> 공급이 줄어듬 -> 폭등이 올 수 있다.

바로미터역할: 전세가를 보고 거꾸로 매매가를 환산해 적당한지 확인한다.
매매가 지지역할
매매가를 올려주는 역할
매매가를 떨어트리는 역할: 폭등기에 매매가의 오름폭을 전세가가 따라가지 못합니다. 매매가와 전세가의 갭이 크게 형성됩니다. 전세가 폭락을 하게 되면 투자자들의 자기 자금 투입량이 많아 지게 되면서 마이너스 프리미엄에 분양권을 던져야 하는 상황이 발생하기도 합니다. 아파트 경기사이클 별로 입주가 많더라도 다른 상황이 벌어진다는 것. 상승 안정기에는 아무리 많은 수의 아파트 입주가 있더라도, 일시적인 역전세만 발생하지만 폭등기 후 대규모 입주는 바로 폭락으로 이어질 가능성이 매우 큽니다.

집을 사는데 중요한 수요(교통,학군,직장 등)는 실수요자가 살만한 집인지를 알아보는 것이고,
수요를 알아야 하는 이유는 수요가 있는 곳은 전세가가 받쳐주기 때문에 매매가를 상승 시킨다.

폭락과 폭등을 만드는건 결국 사람들의 심리다.